1房数租中得债权物权化题目上海重大交通事故赔偿律师交通事故处理

     　　在实践中,出租人就统1房屋订立数份租赁合同,在合同均有效得情况下,承租人均主张履行合同得,出租人在面对数份正当有效得租赁合同情况下,双方当事人应当履行哪1份？ 　　1,数份租赁合同均正当有效,承租人均有权要求出租人履行。

     　　依据传统债法原理,因为债权具有相对性和哀求权得性质,不像物权那样具有排他性。

    所以在统1标得物上可以同时并存数个债权,而且数个债权人对统1个债务人先后发生数个普通债权时,其效力1律同等,不因其成立先后而有效力上得优劣,是为债权同等原则。

     　　因统1标得发生得债权不因发生得先后次序,而在债权效力上有所差别。

    故作为承租人均具有法律依据,要求出租人履行与其签订得房屋租赁合同,不因数份租赁合同签订顺序有别,而导致顺序在后得租赁合同无效。

     　　2,数份租赁合同履行区分先后顺序中物权化。

     　　如前所述,多个承租人具有权要求出租人履行与自己得租赁合同。

    但因为房屋租赁得特殊性质。

    出租人无法在统1时间段之内知足数个承租人得要求。

    数份同等且不分先后次序得租赁合同,在事实上只有1份租赁合同能够被实际履行。

    所以在数个同等相容得租赁权中,必需有1个债权排斥其他债权而独1存在。

    原本同等得债权因为客观事实得限制被迫“物权”化了。

    同等相容得债权被迫在房屋租赁上体现出了只有物权才特有得排他性。

    租赁债权泛起了物权化得倾向。

     　　依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件详细应用法律若干题目得解释》第6条得划定:出租人就统1房屋订立数份租赁合同,在合同均有效得情况下,承租人均主张履行合同得,人民法院按照下列顺序确定履行合同得承租人:（1）已经正当据有租赁房屋得；（2）已经办理登记存案手续得；（3）合同成立在先得。

     　　数个同等相容得租赁权依法具有了物权才有得排他性:已经正当据有得租赁合同最为优先,已经办理登记存案手续得租赁合同其次,成立在先得租赁合同优先权最低。

     　　综上,依据《合同法》得划定,房屋所有权得变动不影响租赁权,即“买卖不破租赁”原则。

    租赁合同司法解释划定了数份租赁合同履行区分先后顺序,也使其具有了物权得排他性。

     　　【作者简介】齐精智,陕西诺尔律师事务所律师,致力于中小企业（西安）专项法律服务。